Byt jako investice. Vyplatí se ještě? A na co si dát pozor?

Stále více lidí se zajímá o zhodnocení úspor formou investičního bytu a jeho pronájmu. Může to znamenat slušný přivýdělek.

Aby se z vás stal úspěšný majitel investičního bytu a aby vám tento byt přinášel nějaký příjem bez jakékoliv práce a bez starostí, tak musíte umět správně kupovat, investovat a pronajímat na realitním trhu. Znalosti pochycené z časopisů a televize vám nebudou stačit, tohle bude o něco složitější.

Úspěch totiž není založený jen na všemožných trendech, ale u nemovitostí snad více než kde jinde hlavně na schopnostech investora.

Budete na to mít? Potřebujete aspoň půlku

První věc, kterou děláte na začátku každé investice je to, že sedíte s tužkou nebo kalkulačkou v ruce a počítáte, co by se vám vyplatilo a co naopak. Avšak úplně první krok by měl být pohled na váš účet, protože pokud nemáte aspoň polovinu finančních prostředků nutných ke koupi bytu, investici byste měli raději odložit na později. Na druhou stranu polovina vám stačí na to, abyste mohli dokonce využít hypotéku jako "páku" a zvýšit tak svůj výnos.

I přesto, že jsou úrokové sazby poměrně nízko, půjčovat si na investiční byt 70 procent nebo dokonce i víc se nevyplatí. Nejde čistě jen o výnos z nájmu, také musíte sledovat návratnost veškeré investice. A čím vyšší procento si půjčíte, tím je návratnost delší. Takže 50/50 je takřka ideální poměr vlastních a cizích zdrojů.

Pravidlo č. 1: 

Mějte našetřenou aspoň půlku z kupní ceny nemovitosti a teprve až potom investujte.

Výnos z investiční nemovitosti

Pokud peníze máte a zatím jen leží ladem na vašem účtu, čeká vás počítání výnosu. U nemovitostí se jedná především o výnos, který vám každý měsíc přinese příjem z nájmu (po odečtení hypoteční splátky a měsíčních nákladů), a pak i zhodnocení nemovitosti, které ale realizujte až při prodeji. Bývaly časy, kdy byl běžně výnos kolem 5 procent, ale zejména v Praze je těžké podobných výnosů nyní dosáhnout. Záleží vždy na konkrétní nemovitosti a šikovnosti investora.

Zásadní výhodou rezidenční nemovitosti je oproti jiným komoditám její skutečná a hmatatelná hodnota, která není měřitelná pouze penězi. Bez ohledu na cennost nemovitosti na realitním trhu ji vždy budete moci využít k bydlení. To se o dluhopisech, akciích ani komoditách koupených na burze rozhodně nedá říct, protože když jde do tuhého, jsou to pouze papíry a čísla.

Pravidlo č. 2:

Hodnota nemovitostí není měřitelná pouze penězi, do svého plánu zahrňte i možnost bydlení.

Zvažujte více parametrů

Měsíční výdělek by ale nemělo být to jediné, co při investici do nemovitosti sledovat. Jak už zaznělo, jde o dlouhodobou a konzervativní investici. Říká se,  že zisk při investici do nemovitosti vzniká při její koupi, nikoli z následného pronájmu. Klíčové jsou tři parametry: kolik nemovitost stojí, jaký je její stav a za kolik je možné ji pronajmout.

Potom je třeba zvážit i případná rizika - například za kolik bude možné nemovitost prodat, kdyby se cokoli událo, například by investor zjistli, že mu nepřináší to, co očekával. Změnit se může i situace na trhu nebo v lokalitě, kde se nemovitost nachází.

Pravidlo č. 3:

Pro úspěch investice je zásadní lokalita, která má vliv na kvalitu nájemníků i na zhodnocení nemovitosti.

Při srovnávání bytu s jinými investičními příležitostmi se neomezujte jen na srovnávání výnosu, protože dobrý investor při tvorbě investiční strategie zvažuje také

Návratnost
Stanovte si svůj investiční horizont, abyste věděli, za jak dlouho se vám vrátí počáteční investice a odkdy bude byt už jen vydělávat.

Rizika
Nebojíte se rizik investice s ohledem na inflaci, růst nebo pokles cen bytů a úrokové sazby (i po skončení fixace)?

Likvidita
Jak rychle jste schopni proměnit investici na peníze.

Kdy bude investice nejúspěšnější?

Následují dilemata s ohledem na cenu a potenciální nájemníky:

• · Dům, nebo byt?
• · Osobní, nebo družstevní?
• · Starší byt, nebo novostavba?
• · Garsonka, nebo 2+kk?

Koupí nic nekončí - čeká vás správa

S nemovitostmi nestačí stejně jako s akciemi pouze sledovat na burze růst a pokles. Přece jen vám jde o měsíční příjem z nájmu, a tak musíte mít byt stále pronajatý, protože každý měsíc bez nájemníka pro vás znamená nějakou ztrátu. A v případě, že si vezmete hypoteční úvěr, bude tlak ještě větší.

Už na začátku ve fázi strategie, tužky a papíru byste si měli položit otázku, kdo vůbec bude váš nájemník. A podle toho vybírat nemovitost, lokalitu, dispozici atd. Podstatná je hlavně solventnost - a tj. schopnost vám nájem dlouhodobě platit.

Neplatiči patří k hlavním nočním můrám investorů. Nejen že ztrácíte výnos v měsících, kdy neplatí, ale můžete mít i problém je z bytu vůbec dostat, abyste ho mohli pronajmout někomu dalšímu. Proto je důležité mít správně nastavené smlouvy a být připraven k jednání nebo dokonce vymáhání.

Správa avšak nezahrnuje pouze nájemníky, ale i drobné a větší opravy, platby energií, záloh a poplatků, platba daně z nemovitosti, jednání společenství vlastníků, nebo družstva atd.

Pravidlo č. 4:

Správu je tedy lepší svěřit profesionálům, jinak vám bezpracná renta rozhodně nečeká.

Nemovitostní fond - bezpečná alternativa